 | Le vendite immobiliari in Svezia stanno crescendo molto rapidamente e si temono ripercussioni sul mercato. |
Riksbank, la banca centrale svedese, ha chiesto al Governo di eliminare la deduzione fiscale (parziale) dei mutui e di imporre ulteriori restrizioni agli importi concessi a prestito, vale a dire maggiori haircut sui collaterali in garanzia.
In ultima istanza, sarebbe necessario selezionare accuratamente il profilo di debitori meritevoli di mutui e controllare bene quali case offrano in garanzia, sopravvalutate o meno e di quanto sovraprezzate, ma non solo, poiché sarebbe il caso di valutare meglio i redditi percepiti dai debitori e gli eventuali risparmi, specie se detenuti presso un’altra banca. La pratica dei mutui solo interessi avrebbe inoltre lasciato il segno.
Attualmente la Svezia non soffrirebbe una bolla immobiliare in senso tradizionale, poiché l’economia non si sta concentrando sul settore immobiliare; ciò che sta verificandosi è piuttosto un eccesso di acquisizioni di case e una scarsità di affitti, il che porterà inevitabilmente presto o tardi ad una riduzione del valore delle abitazioni.
Attualmente le compravendite di abitazioni sono molto rapide, ma l’offerta di abitazioni non cresce proporzionalmente ai flussi di migranti.
C’è da osservare tuttavia come il surriscaldamento del mercato immobiliare svedese sia in corso dal 2009, unico anno negli ultimi dieci in cui i prezzi del real estate corrispondevano ai fondamentali.
Dal 2005 al 2015 il valore delle abitazioni svedesi è salito di oltre il 150%, ma il reddito disponibile è cresciuto meno del 60%; l’unico anno di prezzi proporzionati fu il 2009.
Le famiglie svedesi godono di un alto tasso di risparmio sul reddito, tuttavia si indebitano anche molto, prendendo di fatto a prestito risparmi dal futuro. Se il commercio globale rallenta, è chiaro che i flussi finanziari netti in Svezia potrebbero essere negativi, il che eliminerebbe la base della corsa al debito: il surplus commerciale e/o della bilancia dei pagamenti.
Il Governo svedese dal canto suo si oppone alla banca centrale svedese per ragioni elettorali, ma Riksbank sa bene che il mercato dei covered bonds potrebbe risentire di un repentino aumento degli haircut sui collaterali forniti a garanzia dei rifinanziamenti sul Repo market.
In un contesto di alto leverage possiamo immaginare cosa accadrebbe ai valori azionari svedesi in presenza di haircut maggiorati e, soprattutto, si correrebbe il rischio ipotetico di salvataggi bancari, magari imponendo l’azzeramento delle obbligazioni subordinate come avvenuto recentemente in Italia per quattro banche in liquidazione coatta amministrativa, le quali hanno anche azzerato le azioni.
Riksbank probabilmente agirà imponendo haircut maggiori sui covered bonds ricevuti in garanzia per le operazioni di rifinanziamento, anche a causa del fatto che più i mutui sono costosi e più la gente restringe i propri consumi; ciò potrebbe favorire un avvitamento recessivo in un ipotetico futuro. Un’altra misura potrebbe essere vietare alle banche di concentrare il proprio attivo in real estate, pena la negazione del rifinanziamento.
La politica di tassi negativi e massicci quantitative easing in Svezia sarebbe alla causa di questo leverage eccessivo, unitamente alla mancanza di vigilanza sulla composizione degli assets.
La politica svedese sembra al momento contenta di illudere i cittadini di una costante crescita del valore delle loro residenze e della possibilità di venderle per comprarne altre, magari nemmeno vendendole ma addirittura fornendole in garanzia.
Riksbank appare meno contenta, anche perché in caso di un crash improvviso la Svezia assisterebbe a massicci deflussi finanziari e presumibilmente a una svalutazione incontrollata della corona e conseguente alta inflazione, concausa di un’ulteriore stretta monetaria spontanea operata dal settore bancario stesso.
Esempi di inflazione recessiva oggi sono Venezuela, Argentina, Russia, Brasile e altri paesi minori, ma non è detto che tale trend non si allarghi a qualche economia avanzata come Svezia, Canada, Australia o Norvegia in un futuro ipotetico di tracollo valutario dovuto a crash immobiliare.
Al riparo da tali rischi sembrerebbe il Regno Unito, eccezion fatta per Londra che soffre di una bolla anch’essa.
In Germania, Austria, Olanda, Belgio e Finlandia (quest’ultima è peraltro in recessione a causa del protezionismo russo-europeo) i prezzi degli immobili appaiono un po’ alti ma non troppo.
Inoltre in Germania i regolatori stanno riuscendo a controllarne la crescita consentendo ai compratori di permettersi abitazioni migliori e consone ai loro redditi, che comunque salgono di oltre 3% nel caso dei salari tedeschi.
A cura di Vinicio Paselli
In ultima istanza, sarebbe necessario selezionare accuratamente il profilo di debitori meritevoli di mutui e controllare bene quali case offrano in garanzia, sopravvalutate o meno e di quanto sovraprezzate, ma non solo, poiché sarebbe il caso di valutare meglio i redditi percepiti dai debitori e gli eventuali risparmi, specie se detenuti presso un’altra banca. La pratica dei mutui solo interessi avrebbe inoltre lasciato il segno.
Attualmente la Svezia non soffrirebbe una bolla immobiliare in senso tradizionale, poiché l’economia non si sta concentrando sul settore immobiliare; ciò che sta verificandosi è piuttosto un eccesso di acquisizioni di case e una scarsità di affitti, il che porterà inevitabilmente presto o tardi ad una riduzione del valore delle abitazioni.
Attualmente le compravendite di abitazioni sono molto rapide, ma l’offerta di abitazioni non cresce proporzionalmente ai flussi di migranti.
C’è da osservare tuttavia come il surriscaldamento del mercato immobiliare svedese sia in corso dal 2009, unico anno negli ultimi dieci in cui i prezzi del real estate corrispondevano ai fondamentali.
Dal 2005 al 2015 il valore delle abitazioni svedesi è salito di oltre il 150%, ma il reddito disponibile è cresciuto meno del 60%; l’unico anno di prezzi proporzionati fu il 2009.
Le famiglie svedesi godono di un alto tasso di risparmio sul reddito, tuttavia si indebitano anche molto, prendendo di fatto a prestito risparmi dal futuro. Se il commercio globale rallenta, è chiaro che i flussi finanziari netti in Svezia potrebbero essere negativi, il che eliminerebbe la base della corsa al debito: il surplus commerciale e/o della bilancia dei pagamenti.
Il Governo svedese dal canto suo si oppone alla banca centrale svedese per ragioni elettorali, ma Riksbank sa bene che il mercato dei covered bonds potrebbe risentire di un repentino aumento degli haircut sui collaterali forniti a garanzia dei rifinanziamenti sul Repo market.
In un contesto di alto leverage possiamo immaginare cosa accadrebbe ai valori azionari svedesi in presenza di haircut maggiorati e, soprattutto, si correrebbe il rischio ipotetico di salvataggi bancari, magari imponendo l’azzeramento delle obbligazioni subordinate come avvenuto recentemente in Italia per quattro banche in liquidazione coatta amministrativa, le quali hanno anche azzerato le azioni.
Riksbank probabilmente agirà imponendo haircut maggiori sui covered bonds ricevuti in garanzia per le operazioni di rifinanziamento, anche a causa del fatto che più i mutui sono costosi e più la gente restringe i propri consumi; ciò potrebbe favorire un avvitamento recessivo in un ipotetico futuro. Un’altra misura potrebbe essere vietare alle banche di concentrare il proprio attivo in real estate, pena la negazione del rifinanziamento.
La politica di tassi negativi e massicci quantitative easing in Svezia sarebbe alla causa di questo leverage eccessivo, unitamente alla mancanza di vigilanza sulla composizione degli assets.
La politica svedese sembra al momento contenta di illudere i cittadini di una costante crescita del valore delle loro residenze e della possibilità di venderle per comprarne altre, magari nemmeno vendendole ma addirittura fornendole in garanzia.
Riksbank appare meno contenta, anche perché in caso di un crash improvviso la Svezia assisterebbe a massicci deflussi finanziari e presumibilmente a una svalutazione incontrollata della corona e conseguente alta inflazione, concausa di un’ulteriore stretta monetaria spontanea operata dal settore bancario stesso.
Esempi di inflazione recessiva oggi sono Venezuela, Argentina, Russia, Brasile e altri paesi minori, ma non è detto che tale trend non si allarghi a qualche economia avanzata come Svezia, Canada, Australia o Norvegia in un futuro ipotetico di tracollo valutario dovuto a crash immobiliare.
Al riparo da tali rischi sembrerebbe il Regno Unito, eccezion fatta per Londra che soffre di una bolla anch’essa.
In Germania, Austria, Olanda, Belgio e Finlandia (quest’ultima è peraltro in recessione a causa del protezionismo russo-europeo) i prezzi degli immobili appaiono un po’ alti ma non troppo.
Inoltre in Germania i regolatori stanno riuscendo a controllarne la crescita consentendo ai compratori di permettersi abitazioni migliori e consone ai loro redditi, che comunque salgono di oltre 3% nel caso dei salari tedeschi.
A cura di Vinicio Paselli