L’estromissione dei beni strumentali

Approfondiamo le nuove possibilità per le imprese offerte dalla Legge di Stabilità e come possono essere sfruttate.

Una delle novità introdotte dalla Legge di Stabilità 2016 riguarda la possibilità, per gli imprenditori individuali, di estromettere dal regime d’impresa i beni immobili, fruendo di una tassazione “agevolata” rispetto alle ordinarie modalità impositive.
Il testo di Legge prevede in particolare che “L’imprenditore individuale che alla data del 31 ottobre 2015 possiede beni immobili strumentali di cui all’art. 43, comma 2, del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al D.P.R. 22 dicembre 1986, n.917, può, entro il 31 maggio 2016, optare per l’esclusione dei beni stessi dal patrimonio dell’impresa, con effetto dal periodo di imposta in corso alla data del 1° gennaio 2016, mediante il pagamento di una imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche (I.R.P.E.F.) e dell’imposta regionale sulle attività produttive (I.R.A.P.) nella misura dell’8 per cento della differenza tra il valore normale di tali beni ed il relativo valore fiscalmente riconosciuto”.
L’agevolazione è rivolta quindi solo agli imprenditori individuali in attività sia al 31 ottobre 2015 che al 1° gennaio 2016. Questa doppia data si ricava dalla circostanza che la prima condizione di accesso alla disciplina è il possesso dell’immobile al 31 ottobre 2015 e dal fatto che gli effetti dell’opzione decorrono dal 1° gennaio 2016. Ne deriva che gli imprenditori che dovessero aver cessato entro la fine del 2015 non sono in condizioni di poterne beneficiare.
Così pure l’esclusione opera per le imprese costituite dal 1° novembre 2015 e/o qualora l’imprenditore individuale abbia concesso in affitto o usufrutto, entro il 31 dicembre 2015, l’unica azienda. Infatti, in quest’ultima circostanza l’Agenzia delle Entrate ritiene che il contribuente (concedente) non rivesta più la qualifica di imprenditore.
Possono costituire oggetto di estromissione gli immobili posseduti al 31 ottobre del 2015 che si definiscono:

• strumentali per destinazione: sono quegli immobili classificati nelle categorie catastali da A/1 ad A/9 e A/11 (immobili abitativi), i quali, pur non essendo strumentali per natura, sono utilizzati in modo esclusivo nell’attività d’impresa. A titolo esemplificativo, rientrano nella tipologia di immobile strumentale per destinazione, l’appartamento usato come ufficio o l’immobile in uso al dipendente che lì ha trasferito la residenza anagrafica per lavoro;
• strumentali per natura: sono quegli immobili non soggetti “naturalmente” ad alcuna diversa destinazione se non quella strumentale proprio per le caratteristiche del bene, a meno che non si compiano radicali trasformazioni dell’immobile stesso. Le categorie catastali che ne fanno parte sono le seguenti:
  • A/10 uffici e studi privati;
  • B immobili per alloggi collettivi;
  • C immobili a destinazione commerciale;
  • D immobili a destinazione speciale;
  • E immobili a destinazione particolare.

In merito alle relative formalità di esercizio dell’opzione, deve ritenersi sufficiente il mero comportamento concludente, coerentemente con quanto riportato nella circolare n. 40/E/2002 e successivamente ribadito nella circolare n. 39/E/2008. In particolare, è stato precisato che “assumono rilevanza adempimenti dell’imprenditore che presuppongono la volontà di escludere i beni immobili strumentali per destinazione dal patrimonio dell’impresa, fermo restando il perfezionamento dell’opzione con il pagamento dell’imposta sostitutiva”.
A tale fine, vale il principio della manifestazione della scelta per fatti concludenti che nel caso in specie, dovendo manifestare la volontà di escludere il bene immobile strumentale dal patrimonio dell’impresa, è rappresentato dalla contabilizzazione dell’estromissione con data 31 maggio 2016:

• sul libro giornale, per le imprese in contabilità ordinaria;

• sul registro dei beni ammortizzabili, per le imprese in contabilità semplificata.

A seguito dell’esercizio dell’opzione l’immobile dovrà essere iscritto, con decorrenza dal 1° gennaio 2016, nel quadro RB del modello Unico dell’imprenditore. Se si tratta di un immobile locato, il relativo provento, una volta estromesso l’immobile, è di pertinenza della persona fisica e non dell’impresa con effetto retroattivo dal 1° gennaio 2016.
Come si diceva, l’agevolazione consente di tassare la plusvalenza, ove presente, ad un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’Irap dell’8%. Quindi:

• Imposta sostitutiva = (valore normale – costo fiscalmente riconosciuto) x 8%.

La base imponibile dell’imposta sostitutiva dell’8% viene calcolata sottraendo dal valore normale dell’immobile, al momento dell’estromissione, il costo fiscalmente riconosciuto a tale data.
Il valore normale dell’immobile deve essere individuato in due modi alternativi tra di loro:

• valore di mercato ai sensi dell’art. 9 del Tuir;
• valore catastale individuato applicando alla rendita catastale rivalutata del 5%, o 25% per i terreni, il moltiplicatore di cui all’art. 52, DPR n. 131/86 ai fini dell’imposta di registro.

La data di riferimento del valore da confrontare con il costo fiscalmente riconosciuto è quella del 31 ottobre 2015.
Il valore fiscalmente riconosciuto è determinabile assumendo il valore dell’immobile da estromettere al netto delle quote di ammortamento fiscalmente dedotte sino al 31 dicembre 2015 tenendo conto anche delle eventuali rivalutazioni fiscalmente rilevanti effettuate. Nel costo da contrapporre al valore normale si deve considerare anche l’area di sedime del fabbricato, determinata in sede di scorporo dell’immobile da ammortizzare.
Ai fini IVA, ai sensi dell’art. 2, comma 2, n. 5) del DPR 633/72, l’esclusione dell’immobile strumentale dal regime d’impresa rappresenta un’operazione di autoconsumo rilevante e, diversamente da analoghi provvedimenti agevolativi, l’attuale normativa non prevede alcuna agevolazione con riguardo a tale imposta, sicché l’IVA, se dovuta, deve essere assolta secondo le modalità ordinarie. In particolare, si evidenzia che per le imprese diverse da quella di costruzione o ristrutturazione, la cessione di immobili strumentali è imponibile solo per opzione, essendo esente negli altri casi.
Da ultimo, con riguardo alle tempistiche di versamento dell’imposta sostitutiva, si segnala che i soggetti interessati dovranno versare tale imposta per il 60% entro il 30 novembre 2016 e per il rimanente 40% entro il 16 giugno 2017 mentre l’IVA, se dovuta, dovrà essere versata nei termini ordinari. L’imposta sostitutiva può essere compensata nel mod. F24 con crediti tributari e/o contributivi vantati dal contribuente.

A cura di Daniela Pavan